大樓  東區買屋 / 東區買房 - 獨家！專任【鴻韻】稀有3房視野戶｜獨立雙平車新竹店面土地

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：5680 萬 (含車位價)
參考單價：51.26 萬/坪
地址：新竹市東區東大路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：鴻韻
格局： 3房(室) 2廳 3.5衛
總坪數：110.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：50.71 坪
附屬建物面積：9.75 坪
共同使用：50.34 坪
土地面積：13.4 坪
樓別/樓高： 13樓 / 19樓
屋齡：12 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
車位描述：坡道/平面
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：9350 元/月
鄰近學校：市立東門國小、市立三民國中
鄰近公園：中央公園
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度分析：鴻韻 (物件編號：1154195)

針對您提供的竹市東區「鴻韻」住宅物件資料，以下從購屋者立場進行詳細評估。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：位於核心東大路一段，步行可達巨城商圈及中央公園，生活機能完善且交通便利。學區優質：學區對接市立東門國小與三民國中，適合重視教育資源的家庭。格局稀有：13 樓高層視野無阻，擁有三大套房設計，並附獨立雙車位，在市中心極為罕見。環境單純：社區總戶數僅 56 戶，住戶組成單純，隱私與安全性較高。建商信譽：鴻柏建設知名開發商，屋齡 12 年，房產品質有保證。
劣勢 (Weaknesses)	總坪數與使用坪差大：總坪數約 110.8 坪，但實際室內主加附僅約 59 坪，落差較大，需確認包含項目是否皆為高價值空間。持有成本較高：每月管理費達 9350 元，對長期居住者而言是一筆固定的開銷。總價門檻高：總價 5680 萬，對於一般購屋家庭而言，貸款壓力與資金要求較高。
機會 (Opportunities)	保值增值潛力：市中心稀有大戶且附雙車位，未來轉手或出租時具有競爭優勢。投資收益可能：鄰近商圈與學校，租屋需求穩定，若作為收租投資有其吸引力。客製化空間：如此大的坪數若有部分空間未規劃滿載用途，可考慮裝修調整以提升居住舒適度。
威脅 (Threats)	產權性質疑：標題提及「新店店面土地」但實為集合住宅，需釐清稅負認定與貸款資格是否有差異。利率波動風險：高總價物件對於房貸利率較敏感，若升息將增加還款負擔。視野潛在威脅：雖目前強調無限棟距，仍需確認周邊未來是否有新案興建影響景觀。